Jaké změny přinese nový realitní zákon?

• 02.03.2020
• Lucie Tůmová, MBA

Jaké změny přinese nový realitní zákon?

Dlouho očekávaný Zákon o realitním zprostředkování (dále jen „ZRZ“) byl konečně schválen a 8. ledna ho podepsal i pan prezident. 17. února byl vyhlášen ve Sbírce zákonů, účinný bude od 3. března 2020. Zde je přehled toho nejdůležitějšího, co se mění.

 Proč ZRZ vzniknul

Byť se v posledních letech situace na našem trhu změnila k lepšímu a přibývá kvalitních a poctivých realitních makléřů, není žádným tajemstvím, že se tato profese přílišné oblibě u veřejnosti netěší. Doposud nebyla nastavena žádná pravidla a nikde nebylo uvedeno, co vše a v jakém rozsahu by činnost realitního makléře měla zahrnovat. Navíc makléřem mohl být každý – bez jakékoliv praxe či odborných znalostí.

Toto se příchodem realitního zákona mění. Ten zavádí alespoň základní pravidla a podmínky, které budou muset realitní makléři dodržovat a jasně stanoví požadavky na odbornou způsobilost. Navíc nově by měli být realitní zprostředkovatelé zapisováni do veřejného seznamu pod Ministerstvem pro místní rozvoj.

Cílem zákona je ochrana spotřebitele a vymýcení některých nekalých praktik jako je např. zatajování právního stavu nemovitosti apod. Aplikace zákona do praxe by měla vést ke zkvalitnění poskytovaných služeb a zvýšení důvěryhodnosti a váženosti této profese. Očekává se také snížení počtu realitních makléřů, kdy mnozí nesplní podmínky odborné způsobilosti nebo se jim nevyplatí tuto činnost dále provozovat, když ji v současné době vykonávají pouze okrajově a je pro ně jen příležitostným zdrojem příjmů.

 Základní pojmy

Realitní zprostředkovatel je ten, kdo jako podnikatel poskytuje realitní zprostředkování, tj. vyhledání třetí osoby, která má zájem o uzavření realitní smlouvy se zájemcem.

Realitní smlouvou se rozumí smlouva o nabytí vlastnických práv k nemovité věci nebo smlouva, s níž je spojeno oprávnění užívat nebo požívat nemovitou věc (nájemní nebo podnájemní smlouva, pacht apod.).

 Vázaná živnost

Největší změnou je jistě související změna živnostenského zákona, kdy se zprostředkovatelská činnost realitních zprostředkovatelů mění z živnosti volné na živnost vázanou – vznik nové vázané živnosti s označením „Realitní zprostředkování“. To znamená, že realitním zprostředkovatelem již nebude moci být každý, jak tomu bylo doposud.

Nově budou muset realitní zprostředkovatelé pro získání živnostenského oprávnění doložit kromě bezúhonnosti také odbornou způsobilost.

 Podle schválené změny živnostenského zákona bude požadováno:

a) vysokoškolské vzdělání v magisterském studijním programu v oblasti vzdělávání Právo, Ekonomické obory se zaměřením na ekonomii, finance nebo marketing a obchod nebo v oblasti vzdělávání Stavebnictví se zaměřením na stavitelství nebo přípravu a realizaci staveb, nebo obdobné vysokoškolské vzdělání, které bylo získáno studiem na vysoké škole nezařazeným do oblasti vzdělávání,

b) vysokoškolské vzdělání v bakalářském programu, 1 rok praxe a absolvování mezinárodně uznávaného kurzu dle § 60a zákona č. 111/1998 Sb. se zaměřením na nemovitosti organizovaného na státem akreditovaném ústavu,

c) vysokoškolské, vyšší odborné nebo střední vzdělání s maturitní zkouškou a 3 roky praxe v oboru, nebo

d) profesní kvalifikace pro činnost realitního zprostředkovatele podle zákona o uznávání výsledků dalšího vzdělávání.

 Povinné pojištění

ZRZ zavádí realitním zprostředkovatelům povinnost pojištění profesní odpovědnosti s limitem pojistného plnění nejméně ve výši 1,75 mil. korun na jednu pojistnou událost a nejméně 3,5 mil. korun pro případ souběhu více pojistných událostí v jednom roce. U jednotlivých realitních makléřů jednajících jménem realitní kanceláře jsou tyto limity sníženy na polovinu. Splnění této povinnosti zprostředkovatelé dokládají Ministerstvu pro místní rozvoj.

 Zprostředkovatelská smlouva

Dříve mohla být zprostředkovatelská smlouva uzavřena i ústně, podle ZRZ musí mít písemnou formu. Aby byla smlouva o zprostředkování platná, musí v ní být alespoň obecným způsobem označen předmět převodu, výše kupní ceny a výše provize, případně způsob jejího výpočtu.

Výhradní zprostředkovatelskou smlouvu je nově možno uzavřít jen na dobu určitou a to maximálně na dobu šesti měsíců. Nevýhradní zprostředkovatelskou smlouvu lze uzavřít na dobu určitou i neurčitou.

Smlouva na dobu určitou může být opakovaně prodloužena, přičemž prodloužení je možno ujednat nejdříve třicet dní před uplynutím sjednané doby – nikoliv automatickou prolongací při podpisu smlouvy, jak bylo doposud běžnou praxí. 

Výpovědní lhůta u smlouvy na dobu neurčitou nesmí být delší než jeden měsíc.

Informační povinnost

Zprostředkovatelé mají vůči zájemcům o koupi / pronájem informační povinnost. Kromě veřejně dostupných informací z katastru nemovitostí jsou povinni zprostředkovatelé zájemce informovat také o případných dalších podstatných skutečnostech, které nejsou v katastru nemovitostí zapsané a o kterých by vzhledem ke své odborné způsobilosti měli vědět. Např. zákonné předkupní právo spoluvlastníků, nesrovnalost mezi právním a faktickým stavem (černé stavby), případně problematičnost přístupových cest (přístup přes cizí soukromý pozemek), ochranné pásmo vedení vysokého napětí apod.

Zákon dále ukládá zprostředkovatelům povinnost předložit zájemcům nejpozději v den uzavření realitní smlouvy výpis z katastru nemovitostí, tj. list vlastnictví dané nemovitosti ne starší než 3 pracovní dny.

 Provize

Jak už bylo zmíněno, výše provize nebo způsob jejího výpočtu musí být jasně uveden ve zprostředkovatelské smlouvě. Standardně je provize splatná nejdříve dem uzavření realitní smlouvy. Ledaže by ve smlouvě o zprostředkování bylo uvedeno poučení, že splatnost provize není vázána na uzavření realitní smlouvy. Pak může být splatnost provize vázána i k obstarání příležitosti k uzavření realitní smlouvy (např. k uzavření tzv. rezervační smlouvy). Případná záloha na provizi, je-li ujednána, nesmí činit více než dvě třetiny ujednané provize.

V případě, že má zprostředkovatel ujednanou provizi u téže nemovitosti od kupujícího i prodávajícího nebo pronajímatele i nájemníka, je povinen toto klientům oznámit a to vč. výše sjednané provize s protistranou.

 Úschovy

Zprostředkovatel sice není oprávněn nabízet úschovu kupní ceny, ani ji zprostředkovat jinde než u banky, notáře, advokáta nebo exekutora, avšak možnost úschovy u zprostředkovatele zákon nevylučuje. Tato je možná pouze v případě, že o ni zájemce zažádá v písemné formě na samostatné listině.

Pro realitní úschovu peněžních prostředků musí zprostředkovatelé dodržet přísné podmínky podobně jako advokát či notář dle § 4 odst. 2 ZRZ.

 V souvislosti s tímto se mění také zákon o bankách, kdy budou úschovy u realitního zprostředkovatele při dodržení výše uvedeného pojištěny ve stejném režimu jako úschovy u advokáta nebo notáře.

Do budoucna tedy nebude možné, aby realitní kanceláře měly uschované peněžní prostředky klientů na svých běžných provozních účtech a volně s nimi nakládaly. Minimalizuje se tak riziko, že budou tyto prostředky zpronevěřeny nebo postiženy exekucí apod.

 Shrnutí

Pro kvalitní a poctivé realitní makléře se s příchodem realitního zákona nic zásadního nemění. Ti se pravidelně vzdělávají, tedy mají potřebné znalosti i praxi a nově nastavená pravidla považují již dnes za naprostou samozřejmost. No pro mnohé budou zákonem dané podmínky neakceptovatelnou překážkou a s realitní činností skončí.

Realitní zákon zdaleka neřeší všechny problémy, se kterými se realitní trh potýká a některá ustanovení je možno vykládat různě. Zatím není k dispozici ani prováděcí předpis. Dobrou zprávou však je, že nastavuje alespoň základní pravidla hry a požadavky na odbornost makléřů.

Aktuálně se připravuje technická novela ZRZ, která by měla upravit zásadní nedostatky. Až čas ukáže, do jaké míry tento zákon bude mít vliv na zavedenou realitní praxi a zda bude třeba dalších zásahů a novel.

Potřebujete-li pomoc s prodejem své nemovitosti, neváhejte nás kontaktovat  a sjednejte si nezávaznou konzultaci zdarma.

© Copyright Lucie Tůmová

Nechcete si nechat ujít další článek? Napište mi nebo mě sledujte na Facebooku.